Reflexiones sobre el año que dejamos atrás

Ya estamos en la recta final del año 2017, y he querido publicar este último post del año para reflexionar sobre de dónde venimos y hacia dónde vamos, en este mundo inmobiliario que está sufriendo una transformación acorde al desarrollo tecnológico y social al que estamos siendo sometidos.

Hemos salido del estancamiento de ventas de los años anteriores con incrementos suaves de los precios.

La venta de viviendas ya ha dejado el estancamiento atrás, y por fin este año hemos visto movimientos, sobre todo aquí en nuestros barrio, Poblats Marítims, donde las inversiones privadas y públicas están trasformando el barrio de cabo a rabo.  Esto anima también a que los precios de la vivienda vayan también incrementándose poco a poco.

Las nuevas tecnologías y las redes sociales ponen en nuestras manos herramientas muy útiles para mejorar nuestros servicios pero sin perder nunca de vista el componente humano que involucra la compra – venta de una casa, por eso , el trato personal, en nivel de confianza en tu agente inmobiliario y la honestidad deben ser elementos muy importantes.

La activación del mercado también ha puesto de manifiesto la importancia de las nuevas tecnologías y de Internet en este nuevo panorama inmobiliario, donde los agentes inmobiliarios nos vemos forzados a innovar en la forma en que ofrecemos nuestros servicios y utilizar todas las herramientas que tenemos a nuestro alcance para seguir garantizando un servicio de máxima calidad. Videos, fotografías de gran calidad y en 360 º, imágenes en 3D, planos realizados al instante y subidos inmediatamente a internet, existe una amplia variedad de herramientas a nuestro alcance que podemos y debemos utilizar.

La aparición de agencias inmobiliarias “online” que prometen dudosos servicios inmobiliarios a muy bajo coste, pone de manifiesto la importancia de esta cercanía a nuestros clientes que nosotros ofrecemos, y nos anima a potenciarla aún más de cara al próximo año.

Estos elementos nos permiten mejorar nuestros servicios, pero no hemos de olvidarnos que la compra o la venta de una vivienda es algo muy importante en la vida de las personas y por esa razón, el componente humano de los agentes inmobiliarios es muy importante. A nosotros nos gusta creer que creamos comunidad alrededor de nuestros clientes, ya que son personas que viven o van a vivir cerca de nuestra agencia, y por esa razón cuidamos de forma exquisita el trato con nuestra gente.

Por último, quisiera destacar que he observado que existe una corriente creciente, entre las agencias inmobiliarias, encaminada a trabajar hacia un modelo de negocio más honesto, donde se fomenta la colaboración entre agencias inmobiliarias defendiendo así los intereses de clientes compradores y vendedores.

De seguir así, acabaremos con las malas prácticas del sector en las que los agentes inmobiliarios competimos en tiempo y no en calidad, por  llevarnos las ventas, recurriendo en ocasiones a estas malas prácticas que perjudican a la imagen del sector.

El modelo de venta en exclusiva, sujeto siempre a la condición de colaboración entre agencias, debería imponerse de una vez, y permitir así que las agencias serias, que conocen los barrios y las zonas, y trabajan de forma seria y honesta, puedan exprimir al máximo sus recursos para vender cada una de sus viviendas al mejor precio y en las mejores condiciones posibles, bien sea a sus propios clientes o bien sea a clientes de otras inmobiliarias.

Por desgracia, los clientes vendedores todavía son muy desconfiados con ese modelo de negocio, en la mayoría de los casos por malas experiencias. Por eso es muy importante seleccionar muy bien la agencia a la que contratas para la venta de tu vivienda y no dejarla en manos del primer agente que pase por tu casa.

Este año hemos comenzado a dar pasos agigantados en este sentido, y seguiremos haciéndolo en el próximo año, ya que creemos que aquí está el futuro del sector inmobiliario.

Por último, hemos aprendido que

en cuestión de abarcar áreas geográficas de trabajo, menos es mas.

Por esa razón, nuestros esfuerzos se centran sobre todo en los barrios que tenemos alrededor nuestro, y que conocemos con detalle debido a los mas de 15 años que llevamos en la zona.

Disponer de una cartera de viviendas localizada, sobre todo, en unas zonas determinadas beneficia tanto  a nuestros clientes vendedores, ya que nos permite ofrecer sus viviendas como alternativas a otras viviendas por las que también nos consultan, como a nuestros clientes compradores, ya que dispondrán de una variedad mas amplia de inmuebles  en sus zonas de interés.

Por eso trabajamos y seguiremos trabajando con todo nuestro esfuerzo por seguir siendo referentes en las zonas que lindan con la Avenida Serrería, es decir, Cabanyal (Poblados Marítimos en general), Algirós y Camins al Grau.

Estos son nuestros propósitos, y continuaremos trabajando en este sentido en el próximo año que entra y en que celebraremos el décimo aniversario de nuestra agencia inmobiliaria.

Solo me queda desearos para el próximo año un Feliz y próspero año 2018.

Anuncios

-Steps to buy a property in Valencia (3). What do you need to know after the purchase?

 

There are several administrative steps that must be taken after the purchase of a property that you need to understand.  They are normaly carried out by an administrative manager (Gestoria) from the  same real estate agency or from the notary, but just for information:

  • Pick up the official deed of the purchase (will take several days after the purchase).
  • Pay the corresponding 10 % tax of the purchase to the government and justify the payment to the central administration (during the first month after the purchase).
  • Present the official deed of the purchase to the corresponding registry of the property and pick up it once they finalize with the procedure, and pay the corresponding fee (It takes more than one month).

You will also need to:

  • Change the ownership of supply contracts to your name (water, electricity, gas, internet.. etc..). The agency will support you to do so.
  • Contract an insurance for the property. Your bank will probably offer you one.

Inmocionate 17

Ya estamos en la recta final de este fantástico evento inmobiliario, #Inmocionate 2017, este año celebrado en Sevilla, al que han acudido casi 1000 profesionales inmobiliarios de toda España y Portugal.

Nos vamos de aquí cargadas de muchas ideas nuevas, muy buenas sensaciones y los ánimos renovados.

Hemos hecho más allá de contactos, buenos amistades con otros compañeros de profesión.  Especial mención a Montserrat y José Maria de Somnis  Finques de Valls,  M. Jesús Arteagoitia y Narciso de Artea Inmobiliaria de Bilbao, Javier Cámara y Sonia Arenas de Grupo Redoriol de Orihuela, Diego Narvaez de Entorn Serveis Inmobiliaris, Ismael Castilla de Gesticula de Huelva y Angeles Río de Mudate con Angeles de Santacruz de Tenerife.

Y para finalizar, una vez más nos reafirmamos en los mensajes que se vienen repitiendo entre los profesionales del sector en este tipo de eventos  y con los que nos sentimos completamente  identificadas:

– Trabajamos con  las personas no con los pisos.

– No vendemos pisos sino que ofrecemos servicios.

– La tecnología avanzada de forma exponencial y hay que adaptarse a los cambios.

– La honestidad, la transparencia y la honradez debe primar frente a todo.

– Lo importante es que un cliente te recomiende, y si cierras una operación con ellos mucho mejor.

Y muchas otras ideas que se nos quedan en la retina y que van a contribuir a que seamos aún mejores perdonas y mejores profesionales.

Solo queda decir que nos vemos en Inmocionate 18

 

 

 

 

-Steps to buy a property in Valencia (2). What do you need to know during the purchase?

The purchase procedure of a property in Valencia is performed in front of a notary, who will verify and supervise all the procedure. The sellers and the buyers must be personally present at that time or any other person who has been authorised through a power of attorney to do so on their behalf. The real estate agent will normally come with you also to support and supervise everything. Notaries in Spain must verify the ownership, debts, etc.. of the properties and inform during the signature of the deed of the purchase, so different with other countries. The participation of a solicitor is not necessary in this case but you are free to hire one to supervise everything if you do not feel secure or confident with the procedure. In case there is a mortgage it will be cancelled before or at least at the same time of the purchase, but be sure that you must buy if free of debts.

The payment of the property is done by means of a bank check prepared by your Spanish bank (not possible from foreign bank accounts) and addressed to the buyer that you will personally give to him in front of the notary.

After this procedure you will get the full possession of the property, keys, and a copy of the deed of the property on your name.

Steps to buy a property in Valencia (1) – What do you need to prepare before the purchase?

The following post is mainly addressed to foreigners willing to buy a property in Spain, and in particular in Valencia. Being the person who is in charge of international customers, I normally explain these issues several times per week, so I have decided to summarize the main points that you should know before, during and after a purchase procedure. I will separate it in 3 different posts, so here you have just the first one.

How much money do you need on top of the price?
Our recomendation is to estimate an overall cost of 14% – 15% on top of the agreed price of the property that is spliteed into:
– 10 % is the purchase tax that you have to pay to the government.
– 3% real estate agency fee: Just clarify that most of the real estate agencies in Valencia work with an agency fee of 3% but it can be different in other cities. You must pay it just in case that the purchase is completely finalized, not necessary before! Also you can be requested to pay a small deposit as a proof of interest in the property if you decide to make an offer. My recommendation is just to be sure that it is a deposit and not a payment, so that they will give it back to you if there is not an agreement on the price.
– Another 1 to 2 % for other expenses like notary, management agency, registry expenses, etc..

What do you need to prepare before the purchase?
Of course, apart from the property that you want to buy you need:

  • Get the NIE number (Foreign identification number): This number identifies you in the local tax system and will be necessary for the date of the purchase. Thus, you must manage to get it before. You have 3 options to do so:
    • Option 1: Personally in the police office of Valencia, the steps are:
      1) Ask for the appointment in the police office of Valencia in the following link: https://sede.administracionespublicas.gob.es/icpplus/index.html
      (You must take into account that they are giving appointments around one month upfront and you can not choose the date, so complicated if you do not have flexibility with dates to be in Valencia)
      2) The date of the appointment, go personally to the police office, with a copy of your passport, you will have to fill two forms, they will give you a document to pay a little tax (less than 10 €) in a bank And go back to give the justification of the payment to them. After justifying it, they will inform you that you can pick up the final document in one week in the same office.
    • Option 2: In the Spanish embassy or consulate of your country. Should be a similar procedure, but better to call the embassy and ask if it is possible and how long it takes.
    • Option 3: Authorize, by means of a power of attorney, to a lawyer to do all the process on your behalf. With a small fee of € 300 you will find solicitors or lawyers who will make it on your behalf. We also offer this service in our office, if you need more information.
  • Get a Spanish bank account: Nowadays there are many banks in Valencia who offer bank accounts for non residents, so that you can open it just with your passport. Normally you should be personally present to be able to open it and sign all the documents, despite some banks allow you to open it in the distance. Take into account that normally, non residents bank accounts have a maintenance fee of around 10 €/month, but also some good conditions for bank transfers. Theopening will request your original passport and some documentation to justify that your incomes are coming from a legal source, like payment slips and so, so better if you prepare everything before.
  • Select and reserve the property that you plan to buy “earnest money deposit agreement“:
    In order to formalize the reservation of a property, you must sign the “purchase contract” or “earnest money deposit agreement”. It is a private contract between you and the sellers to formalize the commitment to buy and sell the property respectively on an agreed price and within the maximum period of time. In this case, you have to pay the seller an agreed amount the payment for the reservation. Take into account that you will lose it if you decide not to buy the property in the future. In case the seller does not sell the property to you, he will have to pay back to you the double of the paid amount, according to the law. It is usually prepared by the estate agency or a lawyer working with the agency or with the parties. A professional agency will manage all documentation, ownership, mortgages or debts, or any other situation regarding the property before and inform you, and also include the information in the contract if necessary.

Next post: What do you need to know during the purchase?

PROFESIONALINMO Valencia 2017

Jornadas organizadas por COAPIV donde hemos asistido a ponencias muy interesantes y hemos tomado buena nota de algunas de ellas.

  • Honestidad, transparencia y ética profesional. Aspectos fundamentales para un buen profesional.
  • Importante el uso de las nuevas tecnologías. En ello estamos..
  • Herramientas e ideas para el marketing inmobiliario.
  • Muy necesario e importante la regularización del sector. Todos de acuerdo en eso.
  • Interesantes charlas sobre tendencias de precios de vivienda y crédito hipotecario.
  • Finalmente genial la intervención de José María Gay de Liébana, con el que hemos aprendido mucho de la situación económica del país a la vez que hemos pasado un rato divertido con sus ocurrencias.

Ahí queda un buen recuerdo del evento.

wp-1490380420141.jpg

Abstenerse inmobiliarias..

Cuantas veces nos encontramos con la frase de “abstenerse inmobiliarias” en algunos anuncios de particulares por internet… Y cómo es de frustrante cuando tenemos un cliente que busca justamente algo similar a ese piso….

Sin embargo, yo he querido plantear este post justo en el sentido contrario. El anuncio diría algo así como.. “necesito una inmobiliaria“. Y es que hay muchas personas que deciden vender alguna propiedad y realmente necesitan los servicios de una inmobiliaria pero ellos ni siquiera son conscientes. Trataré de analizar estos casos a continuación..

Lo primero es el tiempo y la disponibilidad que se requiere para vender una propiedad. Lógicamente, cuando alguien decide comprar una casa le lleva mucho tiempo, tiene que ver muchas casas hasta encontrar la que le gusta e incluso una vez encontrada necesita verla muchas veces para estar seguro de dar un paso tan importante. Esto significa contar con la disponibilidad necesaria para mostrar la vivienda cuando al posible comprador le venga bien, una y muchas veces. Un tiempo que hoy en día no todo el mundo dispone y que cuesta mucho encontrar. No nos engañemos.. si alguien quiere ver tu casa  y tu lo citas para dentro de dos semanas que es cuando tienes un hueco… estas perdiendo una posible opción de compra. Por no hablar de las numerosas llamadas que vas a estar recibiendo de forma continua a todas horas, muchas de ellas de agencias inmobiliarias que quieren ofrecerte sus servicios. Estas dispuesto a pasar por esto?.. dispones del tiempo suficiente?

Pues hablemos ahora de distancia. Nos hemos encontrado con casos en los que los propietarios viven a mas de media hora de camino de la vivienda que quieren vender. Al tiempo que debes dedicar a las visitas y atender las llamadas, súmale el de los desplazamientos por no hablar del coste económico que suponen.. una autentica locura!!

Obviamente existe un componente comercial que a veces cuesta entender y que trataré de explicaros. A pesar de las dotes comerciales de cada persona, que seguro que las hay, la oportunidad de venta se incrementa considerablemente cuando tu vivienda está en manos de una agencia inmobiliaria, ya que esta agencia cuenta con una cartera de clientes que no cesa de incrementarse y que sin ni siquiera haberse percatado de tu vivienda podrían acabar comprándola.. te has parado a pensarlo? Un buen comercial ofrecerá tu vivienda a cualquier cliente que contacte con la inmobiliaria pidiendo información sobre otros pisos de características similares.

Finalmente llegamos a la parte mas compleja del proceso de compra venta que es el papeleo. Aquí si que es muy importante la intervención de un buen profesional salvo que seas un experto. Podrías acudir a una gestoría de confianza o a un abogado para que te prepare los contratos de compraventa, te ayude a reunir todos los papeles necesarios para la venta, te acompañe a la notaría.. pero ahí ya si que no te escapas.. esto te va a costar dinero!

Así que puestos a gastar tiempo y dinero, pensemos si realmente no nos compensaría mas acudir a un profesional que se encargue de gestionar la venta de nuestra vivienda con todas garantías y total confianza. Algunos consejos para elegir una buena agencia Inmobiliaria:

  • Mejor si está en la zona donde quieres vender tu vivienda, esto facilitará que hagan cuantas mas visitas mejor.
  • Asegúrate de que tienen suficientes recursos para atender llamadas, emails, visitas, etc.. sino mejor te encargas tu mismo.. no?
  • Dales una copia de llaves o facilítales algún sitio donde poder recogerlas. Así ellos tendrán total flexibilidad para mostrar la vivienda sin tener que depender de tu disponibilidad y tu no tendrás que dedicar un tiempo que vas a pagar igualmente.

Finalmente busca una inmobiliaria bien establecida, que publicite tu piso en cuantos mas portales inmobiliarios mejor, que te inspire confianza y te mantengan informado, y dales el piso en exclusiva bajo la condición de que deben colaborar con otras agencias. De este modo te aseguras un único interlocutor pero sin perder potenciales clientes de otras agencias, unos honorarios previamente pactados, mucha mas efectividad en la venta y en algunas ocasiones algunas otras ventajas, como el certificado de eficiencia energética gratuito.

Si la vivienda que quieres vender es donde resides, evidentemente no te vas a librar de dedicar algo de tiempo para las visitas, pero te ahorrarás muchas llamadas improductivas y contarás con un buen filtro de clientes al  recurrir a una inmobiliaria.

Por último, si eres de esos que no se casan con nadie, y decides  dar tu vivienda a cuantas mas inmobiliarias mejor.. tu sabrás lo que haces…!! pero intenta unificar criterios de precios o tu vivienda perderá credibilidad en el mercado.

Y a los de “abstenerse inmobiliarias” suerte y animo! Seguimos aquí para ayudar cuando lo consideréis necesario.